중국인들 무려 35조원 규모로 서울 아파트를 쓸어담다
최근 몇 년간 서울 부동산 시장에서 외국인, 특히 중국인의 부동산 매입이 급증하면서 논란이 일고 있다.
일각에서는 이들의 공격적인 부동산 매입이 집값 상승을 부추기고, 내국인과의 역차별을 심화시킨다는 비판이 제기되고 있다. 반면, 다른 한편에서는 외국 자본 유입이 부동산 시장에 활력을 불어넣고 투자 기회를 창출한다는 긍정적인 시각도 존재한다.
외국인 부동산 매수 증가 추세
법원 등기정보광장에 따르면 2025년 7월 1일부터 17일까지 서울 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대·연립주택 등) 소유권 이전 등기를 신청한 외국인은 120명으로 집계되었다. 이는 전월 같은 기간 97명에 비해 23.7% 증가한 수치다. 특히 중국인의 서울 부동산 매입은 전월 대비 42% 급증했다.
올해 들어 서울 지역 집합건물을 사들인 외국인 수는 꾸준히 증가세를 보여 5월에는 204명으로 1월(110명) 대비 2배 가까이 늘었다.
6·27 부동산 대책 이후 외국인 매수 증가
정부의 6·27 부동산 대책은 내국인의 주택담보대출 한도를 수도권 기준 6억원으로 제한하는 내용을 담고 있다. 하지만 외국인은 국내 대출 규제를 받지 않고 해외 은행을 통해 자금을 조달할 수 있어, 이번 대책의 영향을 받지 않았다. 이로 인해 6·27 대책 이후 외국인의 부동산 매수가 더욱 증가했다는 분석이 나온다.
실제로 6·27 대책 발표 이후인 6월 30일부터 7월 24일까지 중국인의 소유권 이전 등기 건수는 총 80건으로, 대출 규제 전 4주간 71건에서 12.7% 증가했다. 같은 기간 내국인을 포함한 전체 등기 건수는 약 20% 감소한 것과 대조적이다.
주요 매수 지역 및 투자 대상
중국인 투자자들은 서울 강남권의 고가 아파트뿐만 아니라, 금천구나 영등포구 등 비교적 가격이 저렴한 지역의 부동산도 주요 타깃으로 삼고 있다. 특히 이들은 향후 임대 수익까지 고려한 전략적인 매수를 하는 것으로 보인다. 또한, 중국 최대 해외 부동산 사이트에는 서울 반포 ‘아크로리버파크’와 한남동 고급 빌라인 ‘파르크 한남’ 같은 고가 주택이 매물로 나와, 중국인 투자자들이 서울 고가 아파트에 높은 관심을 가지고 있음을 시사한다.
역차별 논란 및 규제 강화 움직임
외국인의 부동산 매수 증가는 내국인과의 역차별 논란을 불러일으키고 있다. 내국인은 정부의 대출 규제를 받는 반면, 외국인은 자국 금융 기관을 통해 규제 없이 자금을 조달할 수 있기 때문이다. 또한, 외국인은 실거주 요건이나 세금 중과 등의 규제에서도 비교적 자유롭다.
이에 정치권에서는 외국인 부동산 거래에 대한 규제를 강화해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 이언주 더불어민주당 의원은 외국인이 국내 부동산을 매수할 경우 사전 허가를 받고 3년 이상 실거주를 강제하는 부동산 거래 신고법 개정안을 발의했다. 김미애 국민의힘 의원은 투기과열지구·조정대상지역 내 외국인의 토지 취득을 지방자치단체장의 사전 허가 대상으로 명시한 개정안을 내놨다.
해외 사례 & 전문가 의견
해외 주요국들은 외국인의 부동산 투기를 막기 위해 강력한 규제책을 시행하고 있다. 캐나다 밴쿠버와 토론토는 외국인에게 25%의 투기세를 부과하고, 실거주하지 않을 경우 추가로 ‘빈집 세금’을 물린다. 싱가포르는 기본 취득세에 외국인 한정으로 60%의 추가 취득세를 매긴다. 홍콩과 호주 역시 높은 세율을 적용한다.
세금 외에도 캐나다는 2023년부터 2년간 외국인의 주택 매입을 전면 금지했으며, 호주는 외국인이 신축 주택만 살 수 있도록 하고 국가 기관의 승인을 의무화했다. 스위스는 취득 총량제를, 중국은 1년 이상 체류 요건을 뒀다.
전문가들은 외국인의 부동산 매수가 국내 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 엇갈린 의견을 제시하고 있다.
김인만 한국부동산경제연구소장은 “중국인의 한국 외국인 주택 구매 점유율이 크게 높아진 것은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과”라며 “경공업 지역인 경기도 부천시, 시흥시 등에서 중국인 노동자들이 정착을 위해 주택을 구입하는 경우가 많지만 투자 목적으로 한국 부동산을 매입하는 중국인도 적지 않다”고 분석했다.
반면, 권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 “중국인의 부동산 매입은 주로 국내 거주하는 중국인 또는 한국계 중국인에 의해 이루어지며, 이들은 주로 중저가 주택을 매입한다”며 “외국인의 주택 소유 현황을 제대로 파악할 수 없고, 자금 조달에 대한 규제가 없어 중국인의 한국 부동산 시장 접근성이 더 용이한 것은 사실”이라고 지적했다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “외국인이더라도 거주 목적으로 주택을 사는 것까지 막는 것은 과하다”면서도 “갭투자 등으로 매입하는 것은 제동을 걸 필요가 있는데 2년 거주해야 부동산 매매를 할 수 있도록 하는 등 허가제가 하나의 대안이 될 수 있다”고 말했다.
서울시의 대응
서울시는 외국인 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해 관리 체계를 강화하기로 했다. 외국인 부동산 거래 신고 시 자금 조달 내역을 면밀히 검증하고, 매달 국토교통부로부터 통보받는 이상 거래 내역을 바탕으로 외국인 명의 거래를 선별해 조사할 계획이다. 또한, 자치구와 협업해 토지거래허가구역 내 외국인 매수 거래에 대해서도 실거주 여부 현장 점검을 한다.
외국인 부동산 투자가 국내 부동산 시장에 미치는 영향은 복합적이다. 외국 자본 유입은 시장에 활력을 불어넣을 수 있지만, 투기성 자본은 집값 상승을 부추기고 시장을 불안정하게 만들 수 있다. 따라서 정부는 외국인 부동산 거래에 대한 면밀한 모니터링과 함께, 투기 방지 및 내국인과의 형평성을 고려한 제도적 장치를 마련해야 할 것이다. 또한, 주택 공급 확대, 금리 정책 조정 등 근본적인 해결책을 모색하여 부동산 시장의 안정화를 도모해야 할 것이다.
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