아파트 공화국 명성이 무색…韓 공동 주택 5채 중 1채는 노후화 심각
전국 공동주택 5채 중 1채가 지어진 지 30년이 넘은 노후 주택인 것으로 나타나, 주거 환경 개선 및 정비사업의 필요성이 커지고 있다. 부동산R114의 최근 분석에 따르면, 전국적으로 노후 공동주택 비중이 22%에 달하며, 특히 서울과 지방 대도시를 중심으로 노후 주택 문제가 심각한 것으로 드러났다.
2025년 현재, 전국 공동주택 중 30년 초과 노후 주택 비중은 22%로, 이는 3년 전의 12%에서 10%p 증가한 수치다. 수도권은 21%, 지방은 22%로 비슷한 수준이지만, 지방 5대 광역시는 25%에 달해 4채 중 1채가 노후 단지인 것으로 분석됐다. 주요 도시별 노후 주택 비중은 다음과 같다.
특히 대전은 1990년대 초반 집중 공급된 서구 둔산지구(둔산동, 월평동)를 중심으로 노후화가 두드러지며, 서울은 노원구 상계·중계동, 양천구 신정동, 도봉구 창동, 강서구 가양동 등이 대표적인 노후 지역으로 꼽힌다.
2026~2027년까지 30년 이상이 되는 아파트가 전국 약 80만 가구에 달할 것으로 예측되는 가운데, 신축 입주 물량은 평년(2015~2024년 평균 약 36만 가구)에 미치지 못할 것으로 예상된다. 멸실되는 주택 수를 감안하더라도 노후 주택 비중 확대는 불가피할 것으로 보인다.
30년 이상 된 노후 주택은 주택 시설과 설비의 노후화, 주차 시설 부족 등 주거 환경 만족도 저하를 야기하며, 이는 자연스럽게 해당 지역의 주택 수요 감소로 이어진다. 또한, 노후 주택 증가는 인구 유출과 지역 경제 축소로 이어져 도시 경쟁력을 저하 시킬 우려가 있다.
정부는 2024년 4월 부터 노후계획도시 특별법 시행해 노후 도심 정비 활성화와 주택 공급 확대 기조를 내세우고 있다. 여기에 재건축 패스트트랙, 재개발 노후도 요건 완화, 용적률 규제 완화를 시행해 공동 주택 노후화 문제를 해결하고자 하고있다.
전문가들은 획일적인 규제 완화보다는 지역별 특성을 고려한 맞춤형 정책이 필요하다고 지적한다. 백새롬 부동산R114 연구원은 “지방의 경우 수요 기반이 약해 단순 규제 완화만으로는 사업이 어려울 수 있다”며 “개발 여건이 취약한 지역은 차등적인 정책 설계와 재정·행정 지원 등 정교한 대안이 필요하다”고 강조했다.
또한, 재건축 사업의 사업성이 낮은 지역에 대해서는 공공과 민간의 협력을 통해 도시 재생 사업을 활성화하고, 장기적인 관점에서 주거 서비스 개선을 위한 투자를 유도해야 한다는 의견도 제시되었다.
전국적인 공동주택 노후화는 피할 수 없는 현실이며, 이에 대한 적극적인 대응이 필요하다. 정부의 정책적 지원과 더불어, 지역 특성에 맞는 유연한 정책 설계, 그리고 민간 부문의 적극적인 참여를 통해 노후 주거 환경을 개선하고, 지속 가능한 도시 발전을 이루어 나가야 할 것이다
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