한때 ‘한국의 두바이’ 꿈꿨지만…공실률 폭증, 투자자 ‘피눈물’ 흘리게 한 반달섬
한때 ‘한국의 두바이’ 를 꿈꾸며 1조 2천억 원 규모의 복합 관광단지로 조성될 예정이었던 경기도 안산시 반달섬.
하지만 지금은 전국 최대 규모의 생활형 숙박시설(생숙) 밀집지로 전락하며 ‘생숙 무덤’이라는 오명을 쓰고 있다. 부동산 호황기에 아파트 대체 상품으로 인기를 끌었지만, 정부 규제와 고금리 여파로 매매 및 임대 수요가 급감하면서 대량 미분양과 투자 실패가 속출하고 있다.
‘마피’ 매물 속출… 계약금 포기 사례도
부동산 업계에 따르면 반달섬 내 신축 생숙에는 마이너스 프리미엄(마피)이 붙은 매물이 속출하고 있다. 6억 4천만 원대에 분양된 ‘반달섬 루미니 바이 롯데캐슬’ 84㎡의 경우, 현재 5억 원 초반대 매물이 나오는 상황이다. 심지어 계약금을 포기하는 사례까지 발생하며, 급매로 내놔도 거래가 쉽지 않은 상황이다.
한 공인중개사 관계자는 “원룸형 생숙 월 임대료 시세가 40만원 선인데, 이 금액만으로는 이자도 내기 어려울 것”이라며 “이 일대 생숙의 경우 수익형 부동산이라고 하기 어렵다”고 토로했다.
반달섬 난개발의 역사
반달섬은 본래 한국수자원공사가 2013년부터 추진한 시화 멀티테크노밸리(MTV) 사업의 핵심 축으로 조성된 인공섬이다. 정부는 이곳을 해양 관광 및 레저 산업의 중심지로 키우겠다는 야심찬 계획을 발표했다. 안산시 역시 리조트, 호텔, 컨벤션센터, 마리나 시설 등을 유치하여 동북아 해양관광 중심지로 육성하겠다는 청사진을 제시했다.
하지만 2020년 부동산 시장이 과열되면서 상황은 급변했다. 아파트에 대한 정부 규제가 강화되자 투자자들이 ‘비규제 수익형 부동산’인 생숙으로 몰렸고, 시행사들은 반달섬에 대거 뛰어들었다. 지자체 역시 규제를 피한 틈새 투자처로 부각된 생숙에 무분별하게 인허가를 내주면서, 현재 반달섬에는 약 7000실 이상의 생숙이 우후죽순처럼 들어서게 되었다.
정부 규제 직격탄… ‘애물단지’ 전락
2021년 11월, 정부가 생숙을 주거용으로 사용하는 것을 전면 금지하면서 상황은 더욱 악화되었다. 더 이상 아파트 대체재가 될 수 없게 된 생숙 투자자들은 금리 인상까지 겹치면서 하나둘씩 발을 빼기 시작했다. 결국 반달섬은 ‘해양관광 랜드마크’에서 ‘공실의 섬’으로 전락하며 무분별한 개발의 실패 사례로 남게 되었다.
엇갈리는 전망… 해법 찾기 ‘난항’
전문가들은 반달섬 사태를 “정부 규제를 피한 무계획 개발의 전형”으로 평가하며, 용도 변경을 통한 주거 전환 등 실질적인 구조조정이 필요하다고 지적한다. 하지만 이마저도 쉽지 않은 상황입니다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “용도변경은 일부 대단지의 미래 이야기”라며 “당장 공실 문제를 해결하기 위해서는 저가형 호텔처럼 활용하는 방안이 사실상 유일하다”고 언급했다.
반달섬의 침체는 인근 거북섬에도 영향을 미치고 있다. 높은 분양가로 인해 임차인을 구하기 어렵고, 관광 및 숙박 수요마저 저조해 찾는 이가 없는 지역이 되면서 상업용 부동산 침체 분위기가 이어지고 있다. 일각에서는 반달섬 문제 해결을 위해 특별법 제정이나 관련법 개정 등의 근본적인 대책 마련이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 하지만 뚜렷한 해결책을 찾지 못한 채, 반달섬은 ‘유령 도시’로 전락할 위기에 놓여 있다.
정부 규제로 인해 생활형 숙박시설이 애물단지로 전락하면서, 반달섬에 투자한 수분양자들은 ‘피눈물’을 흘리고 있다. 전문가들은 정부가 섣부른 규제 완화보다는 장기적인 관점에서 문제 해결을 위한 실질적인 대책을 마련해야 한다고 지적한다. 한 부동산 전문가는 “공공기관이 기반을 닦고 민간이 채운 구조였던 만큼 기본적으로 투자 실패는 개인이 지지만 공공도 분위기 조성에 일조한 책임이 있는 만큼 방관만 해선 안 된다”며 “용도 변경을 통한 주거 전환 등 실질적 구조조정이 필요하다”고 강조했다.
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