과거 규제 정책 학습 효과로 시장이 정부 의도와 다르게 움직인다.
정부가 10월 15일 부동산 대책을 발표했지만, 시장 불안정은 지속될 전망이다. 심형석 교수는 이번 대책의 핵심인 서울 전역 규제지역 확대와 주택 가격별 대출 한도(25억 초과 2억) 설정이 오히려 상승론에 힘을 실어주고 있다고 분석했다. 심 교수는 과거 규제 정책의 학습 효과로 인해 시장이 정부 의도와 다르게 움직이고 있다고 지적했다.
9월 거래량이 폭증한 것이 그 증거다. 강력한 규제책임에도 불구하고, 규제에 포함되지 않은 동탄, 안양 만안구 등지에 풍선 효과가 나타나고 있다. 동북부 지역에서는 서울 강동·광진구 등과 접해 접근성이 뛰어난 구리와 남양주가 핵심 수혜지로 꼽힌다. 온라인 커뮤니티에서는 구리·남양주 신축 아파트가 최고 수혜를 본다는 의견이 잇따르고 고양시에서도 풍선 효과를 기대하는 분위기다.
특히 규제 지역이 서울 전역으로 확대되면서 강남구와 노원구가 동일한 규제를 받게 된 점에 주목해야 한다. 이는 강남의 상대적 매력을 키워 다시 움직일 환경을 조성했다는 해석이다. 그동안 가격을 주도했던 마포·성동의 가격이 강남과 큰 차이가 없어진 상황에서, 장기적으로 강남이 다시 상승을 이끌 가능성이 크다.
올해 말까지는 은행 대출 한도 소진 등의 영향으로 시장이 숨 고르기를 하겠지만, 공급 부족과 금리 인하 가능성 등 상승 요인만 남아있다. 심 교수는 “내년 초부터는 학습 효과를 가진 수요자들이 움직이며 강남을 중심으로 다시 가격이 오를 것”이라고 전망했다. 또한, 세제 개혁은 정치적 부담 때문에 내년 지방 선거 이후에나 가능할 것으로 내다봤다.
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